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domingo, 22 de novembro de 2015

DESAPROPRIAÇÃO: DEVO, NÃO NEGO. PAGO QUANDO QUISER.


Você já ouviu falar em desapropriação?
A desapropriação ocorre quando o Estado, por necessidade “pública” decorrente da construção de uma obra, do melhor aproveitamento de um espaço subutilizado, toma para si um imóvel que pertença a uma pessoa, família ou empresa.
Para ocorrer desapropriação deverá haver o objetivo de empregar o imóvel para o bem da coletividade (uma obra, uma melhoria de trânsito, escola, creche, hospital ou até mesmo moradia popular ou reforma agrária).

Em regra, para que se concretize a desapropriação e o Estado tome para si um bem particular (exproprie o bem) ele primeiro deverá, de forma antecipada (antes de tomar a coisa para si) realizar a justa indenização (pagar pelo bem o valor justo, adequado e suficiente para que o expropriado continue a viver com o menor incômodo possível). É o que prevê o artigo 5º., inciso XXIV da Constituição Federal:
“XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;”.

No mesmo sentido, o §  3º, do artigo 182 da Constituição:
“§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.”

Por várias razões a quantia paga por uma propriedade não corresponde ao valor adequado e deixa de ser uma indenização justa ao proprietário/morador/possuidor. Eis aqui algumas causas:
- o valor venal está desatualizado nos cadastros públicos ou foi declarado abaixo do real para evitar o pagamento de impostos, mas o Estado baseia-se no valor declarado;
- o ocupante do imóvel não dispõe dos documentos adequados ou não consegue comprovar ser dono da área, quando será indenizado não por ser dono, mas por ser ocupante;
- o Estado simplesmente não quer pagar o valor justo e real.

Você, caro leitor, já ouviu falar de precatório?

Precatório é um documento que comprova a existência de uma dívida, decorrente de causa decidida pela Justiça, a ser paga pelo Estado. A previsão de pagamento de dívidas do Poder Público por precatórios está contida no artigo 100 da Constituição Federal:
“Art. 100. Os pagamentos devidos pelas Fazendas Públicas Federal, Estaduais, Distrital e Municipais, em virtude de sentença judiciária, far-se-ão exclusivamente na ordem cronológica de apresentação dos precatórios e à conta dos créditos respectivos, proibida a designação de casos ou de pessoas nas dotações orçamentárias e nos créditos adicionais abertos para este fim.”.

Não é novidade que o Estado tem fama de mau pagador. A má reputação é responsável, também em alguns casos, pelo superfaturamento de obras e compras a fim de que os fornecedores compensem atrasos injustificáveis nos pagamentos. Por outro lado, os credores de precatórios conhecem muito bem as diversas alterações legislativas ocorridas ao longo dos anos e que simplesmente fazem a eterna “rolagem da dívida”. Aliás, quem nunca ouviu falar de alguém que, sendo credor de precatório, morreu sem receber um direito do Estado?

O STF decidirá nos próximos dias, em grau de repercussão geral, uma causa envolvendo a temática ”Desapropriação vs. Precatório” .

É possível que a dívida decorrente de desapropriação de imóvel utilizado para moradia ou atividade urbana seja paga por precatório? Se a resposta for sim, qual o valor jurídico das normas constitucionais que tratam da prévia e justa indenização? E em caso de diferença entre o valor pago (avaliação do Estado) e o valor justo (avaliação judicial), é possível o pagamento por precatório?

A questão está posta no julgamento do Recurso Extraordinário 922.144. De acordo com nota do STF:
“O ministro Luís Roberto Barroso observou que estão contrapostos no recurso um direito fundamental, o da indenização prévia, e uma norma estruturante da ordem orçamentária e financeira nacional, o regime de precatórios, evidenciando a natureza constitucional do debate. Segundo ele, está evidenciada a repercussão geral da matéria em decorrência de sua relevância econômica, social e jurídica. No entendimento do relator, a relevância econômica decorre do fato de o direito à propriedade ou, no caso, à justa e prévia indenização, corresponderem à tutela mais elementar da expressão patrimonial dos indivíduos. Segundo ele, perder todo ou quase todo patrimônio acumulado ao longo dos anos pode colocar em risco a subsistência do particular. Por outro lado, pondera, o regime de precatórios é essencial para a organização financeira do Estado e que exceções a ele devem ser vistas com cautela em razão do potencia desestabilizador nas contas públicas.”

Entendemos que o pagamento por desapropriação não é compatível com o sistema de precatórios. A indenização por desapropriação e o sistema de pagamento por precatórios, já foi assinalado acima, são tratadas em dispositivos distintos da Constituição Federal. Além disso, a atualização de dívida de precatório acarreta perdas injustificáveis e não acompanha, nem de muito longe, a valorização imobiliária, por exemplo.

Quando a Constituição Federal dispõe que a desapropriação se efetivará mediante “justa e prévia indenização em dinheiro” exclui a utilização do sistema de precatórios para o pagamento de desapropriações, inclusive de suas diferenças. Para que haja a desapropriação, o pagamento INTEGRAL deve ser imediato. Do contrário, o Estado se transforma em “invasor” (toma posse sem pagar) e “caloteiro” (deve, mas faz de tudo para não pagar).

Esperamos que o STF tenha a mesma compreensão sobre o tema, que não exige grandes dificuldades para o seu justo julgamento. 

sexta-feira, 31 de agosto de 2012

LINHA 5 - LILÁS: METRÔ DESAPROPRIA E OCUPA ÁREAS NA REGIÃO DO CAPÃO REDONDO.

Metrô desapropriará áreas no bairro do Capão Redondo.
O Decreto nº. 58.356, de 30 de agosto de 2012, declara como de utilidade pública para fins de desapropriação, ocupação temporária e instituição de servidões, áreas localizadas ao redor do Pátio Capão Redondo, Linha 5 - Lilás do Metrô.
A desapropriação, como o próprio nome indica, é o ato de retirar a propriedade de alguém. Deve ser precedida de justa e prévia indenização. As ocupações temporárias e a instituição de servidores, nestes casos, quase sempre significam desapropriação indireta porque praticamente anulam a utilização dessas áreas.
A lei garante desapropriação mediante justa e prévia indenização. As indenizações sempre são prévias, mas nunca são justas. Neste caso, é necessário recorrer ao Poder Judiciário.
Veja o Decreto publicado no DOESP de 31/08/2012.
Decretos
DECRETO Nº 58.356, DE 30 DE AGOSTO DE 2012
Declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, ocupação temporária ou instituição  de servidões, imóvel localizado no Município
e Comarca da Capital do Estado de São Paulo, necessário à Companhia do Metropolitano de São Paulo - METRÔ
GERALDO ALCKMIN, Governador do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e nos termos dos artigos 2º, 6º e 40 do Decreto-Lei federal nº 3.365, de 21 de junho de 1941,
alterado pelas Leis federais nº 2.786, de 21 de maio de 1956, nº 6.306, de 15 de dezembro de 1975, nº 6.602, de 7 de dezembro de 1978, nº 9.785, de 29 de janeiro de 1999, e nº 11.977, de 7 de julho de 2009,
Decreta:
Artigo 1º - Fica declarado de utilidade pública, para fins de desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidão pela Companhia do Metropolitano de São Paulo - METRÔ, por via amigável ou judicial, o imóvel descrito e caracterizado nos autos do processo STM-438/2012, necessário para a implantação da passarela próxima à Estação Capão Redondo da Linha
5 - Lilás da Companhia do Metropolitano de São Paulo - METRÔ, localizado no Bairro de Capão Redondo, Município e Comarca de São Paulo, dentro dos perímetros a seguir descritos: Planta DE-5.32.01.04/1E1-001-Rev0, perímetro 1-2-3-4-5-1, bloco 5000D, com área de 1.094,83m2 (hum mil e noventa e quarto metros quadrados e oitenta e três decímetros quadrados), a saber: linha 1-2 (53,69m), no alinhamento da Rua Doutor Luis da Fonseca Galvão; linha 2-3 (10,20m), no canto chanfrado entre a Rua Doutor Luis da Fonseca Galvão e a Estrada de Itapecerica; linha 3-4 (10,20m), no alinhamento da Estrada de Itapecerica; linha 4-5 (57,02m), confrontando com o imóvel de nº5013 da Estrada
de Itapecerica; linha 5-1 (19,00m), confrontando com o imóvel de n° 85 da Rua Doutor Luis da Fonseca Galvão.
Parágrafo único - Ficam excluídos da presente declaração de utilidade pública, os imóveis que pertençam a pessoas jurídicas de direito público que estejam abrangidos pelos
perímetros constantes no "caput" deste artigo.
Artigo 2º - Fica a Companhia do Metropolitano de São Paulo - METRÔ autorizada a invocar o caráter de urgência nos processos judiciais de desapropriação, para os fins do disposto
no artigo 15 do Decreto-Lei federal nº 3.365, de 21 de junho de 1941, alterado pelas Leis federais nº 2.786, de 21 de maio de 1956, nº 6.306, de 15 de dezembro de 1975, nº 6.602, de 7 de dezembro de 1978, nº 9.785, de 29 de janeiro de 1999, e nº 11.977, de 7 de julho de 2009.
Artigo 3º - As despesas com a execução do presente decreto correrão a cargo da Companhia do Metropolitano de São Paulo - METRÔ.
Artigo 4º - Este decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Palácio dos Bandeirantes, 30 de agosto de 2012
GERALDO ALCKMIN
Jurandir Fernando Ribeiro Fernandes
Secretário dos Transportes Metropolitanos
Sidney Estanislau Beraldo
Secretário-Chefe da Casa Civil
Publicado na Casa Civil, aos 30 de agosto de 2012.

quarta-feira, 9 de novembro de 2011

Loteamentos, associação de moradores e taxa de administração e conservação. STF analisará a constitucionalidade das cobranças.

Cobrança de taxa a moradores de loteamento imobiliário é tema de repercussão geral
O Supremo Tribunal Federal (STF), por meio de deliberação no Plenário Virtual, reconheceu a repercussão geral da questão constitucional suscitada no Agravo de Instrumento (AI) 745831. No agravo, se discute a possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir de moradores a ela não associados o pagamento de taxas de manutenção e conservação, à luz dos princípios da legalidade e da liberdade de associação previstos na Constituição (caput e incisos II e XX do artigo 5º).

O processo, relatado pelo ministro Dias Toffoli, ainda será julgado definitivamente pelo Plenário do STF. Nele, uma moradora de loteamento urbano localizado em Mairinque (SP) se insurge contra a taxa cobrada pela associação de proprietários para o pagamento de despesas com as quais ela não concorda, como a manutenção de clube, realização de festas e comemorações.

Para a autora da ação, a imposição feita a proprietários de imóveis localizados em loteamentos urbanos de se associarem a agremiações constituídas no empreendimento e arcarem com despesas de manutenção, além de ferir o princípio constitucional da livre associação, contraria o artigo 175 da Carta Magna, o qual exige licitação e autorização legislativa para execução de serviços públicos.

“A questão posta apresenta densidade constitucional e extrapola os interesses subjetivos das partes, sendo relevante para todas as associações constituídas nos moldes da recorrida e que estão a cobrar taxas análogas de seus associados, estando sujeitas, portanto, a deparar com situações que demandem a apreciação de pedidos semelhantes ao presente”, destacou o ministro Dias Toffoli, ao se manifestar pela repercussão geral da matéria.

O relator do agravo lembrou, ainda, que outro caso similar foi julgado pela Primeira Turma do STF em setembro último. No Recurso Extraordinário (RE) 432106, proposto antes de o instituto da repercussão geral passar a valer, os ministros entenderam que as mensalidades cobradas por uma associação de moradores de um residencial no Rio de Janeiro a um proprietário de dois lotes na área feria a liberdade de associação prevista na Constituição.

Para o ministro Dias Toffoli, a questão discutida no recurso “tem o potencial de repetir-se em inúmeros processos, sendo atinente, por conseguinte, aos interesses de milhares de proprietários de imóveis nas mesmas condições”.
Fonte: STF, acessado em 09/11/2011.