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terça-feira, 20 de janeiro de 2015

SEGUNDA PARTE - QUEM NÃO TEM COMPETÊNCIA, NÃO SE ESTABELEÇA! PARA TER EMPREGADO É NECESSÁRIO OBSERVAR A LEI!

Foi sancionada pela presidente Dilma a lei 13.097/15, que disciplina dentre tantos outros temas, a relação trabalho de associação entre Corretor de Imóveis imóveis e as imobiliárias. 

Conforme a Lei, o Corretor poderá associar-se a uma ou mais imobiliárias, sem qualquer vínculo, seja ele empregatício ou previdenciário. Tal associação há de ser formalizada via contrato específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis.
Diz a Lei:
“CAPÍTULO XIV
DA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS
Art. 139. O art. 6o da Lei no 6.530, de 12 de maio de 1978, passa a vigorar acrescido dos seguintes §§ 2o a 4o, renumerando-se o atual parágrafo único para § 1o:
"Art. 6º ...................................................................................
§ 1º .........................................................................................
§ 2º O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
§ 3º Pelo contrato de que trata o § 2º deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.
§ 4º O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei no 5.452, de 1o de maio de 1943." (NR)”.

Mas a CLT continua em vigor, e ela diz quem pode ser considerado empregado. Que tipo de Corretor pode ser considerado empregado, independente de ter assinado contrato de associação? Pode ser considerado empregado o Corretor que “pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário.”. 

E que tipo de imobiliária pode ser considerada empregador? Aquela imobiliária, que “empresa, individual ou coletiva, que, assumindo os riscos da atividade econômica, admite, assalaria e dirige a prestação pessoal de serviço.”.

Então Corretor, se você: a) assinou contrato de associação, mas é verdadeiro empregado por: i) não ter autonomia; ii) ter horários e escalas fixas; iii) no fundo da questão, não poder REALMENTE assessorar o comprador, servindo de mero vendedor da empresa... Tudo indica que você é empregado e tem todos os direitos trabalhistas garantidos.

O pior nisso tudo é ver que os sindicatos dos Corretores servirão para chancelar a diminuição de direitos previstos na CLT, pois o contrato de associação, para ser válido, depende de inscrição/registro no sindicato dos trabalhadores. 

sexta-feira, 9 de setembro de 2011

CORRETOR DE IMÓVEIS TEM DIREITO À COMISSÃO.

Um corretor de imóveis de Ipatinga ganhou, na Justiça, o direito de receber R$ 220 mil, referentes à comissão de venda de 22 lotes no bairro Jardim Panorama. O pagamento foi determinado pelos desembargadores da 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). I.A.L. ajuizou uma ação de cobrança, alegando que encontrou um comprador para os imóveis. Porém, o negócio foi fechado diretamente entre a proprietária dos lotes, E. S. Ltda., e a pessoa a quem o corretor havia mostrado o terreno.

Segundo I.A.L., em maio de 2008, dois representantes da empresa proprietária dos lotes lhe concederam a autorização verbal para a venda dos lotes. O corretor afirmou que cada uma das unidades tinha preço de R$ 250 mil e que o acertado com a E. S. Ltda. é que ele receberia 5% sobre o valor da venda. Contudo, em julho daquele ano, um dos representantes da empresa entrou em contato com o corretor para informar que o prazo de autorização exclusiva para a venda dos lotes havia expirado e, portanto, outros corretores também passariam a negociar os imóveis.

No processo, I.A.L. afirmou que, dias depois de ser informado do fim de sua exclusividade para a venda, ficou sabendo que os lotes tinham sido vendidos diretamente pela empresa ao comprador a quem ele tinha mostrado a área. Na ação de cobrança, o corretor afirma que a atitude dos representantes da E. S. Ltda. foi desonesta e que o pagamento da comissão pela venda dos lotes lhe era devida.

I. alegou ainda que a inteira prestação de seu serviço só não foi concluída em razão de a proprietária dos imóveis ter procurado diretamente o comprador por ele indicado. Como cada lote foi vendido por R$ 200 mil, totalizando uma venda de R$ 4,4 milhões, o corretor argumentou que sua comissão teria de ser de R$ 220 mil.

Exclusividade
Em sua defesa, a E. S. Ltda. afirmou que o contrato com o corretor foi feito no início de 2007 e que a comissão combinada seria de apenas 2% sobre o valor do negócio. A empresa alegou ainda que a exclusividade do corretor terminou em meados de 2007, depois que o profissional informou que não tinha conseguido um possível comprador para os lotes. Os representantes da empresa afirmaram também que o comprador dos imóveis foi indicado, informalmente, pelo dono de uma fornecedora de peças e ferramentas da E. S. Ltda.

Em primeira instância, o pedido do corretor foi julgado improcedente pela juíza Maria Aparecida de Oliveira Grossi Andrade. I.A.L. recorreu, então, ao TJMG, requerendo a reforma da decisão. Em seu pedido, ele reafirmou que o seu direito de receber a comissão independe de contrato escrito, bastando que ele tenha prestado os serviços de intermediação.

Em seu voto, o relator do processo, desembargador Valdez Leite Machado, apontou que não houve contrato escrito entre as partes. Porém, o depoimento do comprador do imóvel comprova que quem primeiro apresentou os lotes a ele foi o corretor. Segundo o comprador, dois meses depois de ver o terreno, após negociações, o negócio foi fechado. “Assim, comprovando o corretor que fez a aproximação entre a dona dos lotes e o comprador, sendo ele essencial para a concretização do negócio, é devida a comissão de corretagem”, disse.

Votaram de acordo com o relator os desembargadores Evangelina Castilho Duarte e Antônio de Pádua.

Fonte: Tribunal de Justiça de Minas Gerais

** Comentários do Advogado Eduardo Figueredo de Oliveira
Esse tipo de desonestidade não é incomum, aliás, é muito praticada.
O Corretor não tem salário fixo, sendo muito comum entre os profissionais do meio a ideia de que o corretor faz o seu salário. Logo, tem salário se fizer uma boa venda...
O término da exclusividade (vide notícia) é irrelevante, porque o negócio/venda foi celebrado com pessoas apresentadas pelo Corretor quando ainda vigente o contrato de exclusividade. A comissão somente não é devida se a contratação ocorrer sem a mínima interferência do Corretor. Decisão justa!
Mas e quando você vai a stand de vendas de um empreendimento e fecha a compra do imóvel no local? É devida a comissão? Os contratos dispõem que o pagamento da comissão do vendedor contratado pela empresa é de responsabilidade do comprador.
Neste caso, há uma cobrança abusiva. Quem vende é quem deve pagar pelo êxito.
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