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segunda-feira, 7 de janeiro de 2013

SONHO OU PESADELO DA CASA PRÓPRIA? PROJETO DE LEI PREVÊ MULTA PARA ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

Atraso na entrega de imóvel comprado na planta poderá gerar indenização
O projeto de lei que obriga construtoras a indenizarem o consumidor caso não entreguem os imóveis na data contratada foi encaminhado à Comissão Temporária de Modernização do Código de Defesa do Consumidor. Nessa comissão, por requerimento do senador Alvaro Dias (PSDB-PR), a proposta passa a tramitar em conjunto com outros 47 projetos que tratam de direitos do consumidor.
O projeto de lei do Senado (PLS 97/2012), de autoria do senador Eduardo Lopes (PRB-RJ), determina que as empresas paguem indenização equivalente a 2% do valor total contratado se não honrarem o contrato. Apenas não caberá indenização se o contrato previr prazo de tolerância, que não pode exceder a seis meses.
Se a entrega do imóvel não acontecer no prazo, além da indenização, o projeto de lei determina multa moratória mensal de 0,5% sobre o valor total do imóvel, devidamente atualizado, a contar da data prevista no contrato.
O consumidor, segundo a proposta, poderá utilizar o valor proveniente da multa para abater parcelas que vencerem após o prazo previsto para entrega do imóvel ou pedir sua devolução, que deve ser feita em, no máximo, 90 dias após a entrega das chaves ou a assinatura da escritura definitiva.
Ao justificar o projeto, o autor observa que a indenização para atraso na entrega do imóvel não é prevista na maioria dos contratos. Quando existe tal previsão, ressaltou, as penalidades são insuficientes para compensar os transtornos causados ao consumidor.
“A intenção é compensar o consumidor que não pode mudar-se no período estimado e precisou contar com a caridade de amigos, parentes ou mesmo alugar um imóvel. Essa situação não é prevista nos contratos e, quando muito, as penalidades eventualmente estabelecidas para o fornecedor não são suficientes para compensar os inconvenientes e prejuízos causados ao consumidor e, reflexamente, a eventuais amigos e parentes”, argumentou.
O senador Eduardo Lopes informou que a adoção do percentual em 2% deveu-se ao fato de já ser previsto esse índice para descumprimento de ações impostas ao consumidor. Com o projeto, ressaltou o senador, a regra vai passar a ser uma “via de mão dupla”.
Segundo dados da indústria da construção civil, nos últimos oito anos, ressaltou o senador, o volume de empreendimentos imobiliários no Brasil aumentou 25 vezes. Apesar de comemorar esse crescimento, Eduardo Lopes observa que também aumentaram os problemas causados aos consumidores, bem como aos fornecedores que comercializam imóveis “na planta”, pois enfrentam dificuldades para contratar mão de obra e comprar material, o que resulta no descumprimento de prazos. No entanto, na avaliação do autor, o ônus não pode recair apenas sobre o consumidor, segundo ele, “a parte mais fraca da relação negocial”.
Fonte: Agência Senado, acessado em 07/01/2013.

** Comentários do Advogado Eduardo Figueredo de Oliveira
A proposta parece interessante porque fixa parâmetros mínimos de responsabilidade, muito embora a inclusão de previsão no Código de Defesa do Consumidor seja desnecessária. Primeiro, porque os contratos imobiliários já acompanham a incidência de multa em caso de atraso e nos documentos em que a cláusula não existe, a Justiça faz a dosagem da penalidade, impondo as mesmas obrigações fixadas - somente para os consumidores - também para as empresas. Segundo, porque mesmo havendo previsão, tudo indica que as multas não serão pagas amigavelmente, como já ocorre atualmente. Se por um lado a lei fixará aquilo que deve ser - e como dever ser - indenizado, isso não garante que as empresas respeitarão mais uma lei. E o Procon? O Procon? Faz muito tempo que o Procon só serve de propaganda governamental. 
A saída continuará sendo recorrer a processos judiciais para ser devidamente indenizado. E o papel de “educação coercitiva das empresas” continuará cabendo aos juízes e às suas decisões, que precisam ser exemplares ao fixarem indenizações. 

sábado, 11 de fevereiro de 2012

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA? CONSUMIDOR PODE ACIONAR A JUSTIÇA PARA REVER CONTRATO.

Se obra está atrasada, não incidem juros sobre a dívida
 Não há de se argumentar caso fortuito ou força maior. Se a incorporadora atrasou a obra, deve suspender imediatamente a continuidade da correção monetária aplicada ao saldo devedor do imóvel, por meio do Índice Nacional de Custo de Construção[1]. Com o boom imobiliário, esse entendimento, há alguns anos impensável, vem sendo cada vez mais atestado pela Justiça estadual paulista.

Só no escritório Tapai Advogados, de acordo com levantamento da banca, em janeiro de 2012 já foram quatro liminares favoráveis aos consumidores neste sentido. Em 2011 foram doze liminares, enquanto em 2010, nenhuma. O advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário, explica que uma mudança vem ocorrendo no entendimento do Judiciário.

O INCC é um dos três itens que compõem o Índice Geral de Preços, representando uma fatia de 10%. É elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e afere, mês a mês, os custos dos insumos empregados em construções habitacionais. Ao analisar os casos, os juízes aplicam o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e também a Lei de Incorporação Imobiliária.

"Muitas vezes, o consumidor faz um empréstimo para pagar o saldo e a demora faz com que ele também pague juros sobre ele. Quando a obra atrasa, o montante do financiamento também aumenta", explica o advogado. O argumento empregado pelas construtoras para justificar essa cobrança diretamente revertida para suas contas é que a correção monetária apenas repõe a perda do poder aquisitivo da moeda.

Mas o advogado explica, por exemplo, que o INCC está acima da inflação. Em 2011, esse índice foi de 7,45%, cobrado sobre o saldo devedor. "A construtora tem tudo para estar dentro do prazo, já que se planejou para a obra. O acerto do prazo é sempre unilateral e muitas vezes, em meio a tantos empreendimentos parecidos, a promessa da data da entrega é um diferencial. Pagar o INCC no atraso é premiar o inadimplemento", diz.

Com escritório no Rio de Janeiro, o advogado Ronaldo Gotlib, especialista em Financiamento Habitacional, conta que o fenômeno vem ocorrendo no país todo. "É algo lógico", acredita. "Se a empresa se compromete a entregar no prazo, o índice não pode ser cobrado quando há atraso."

"O CDC é pertinente nestes casos", diz. "Da mesma forma que uma obra adiantada não vai ter desconto para o consumidor, ele não pode arcar com os custos do atraso", diz.

Passou pelas mãos de Tapai o caso de um consumidor que comprou um imóvel no futuro Condomínio Fotografia, da incorporadora e construtora Camargo Corrêa, localizado na região sul da Capital de São Paulo. Pagou, no total, R$ 423.984,64. O combinado não foi cumprido e, ao que tudo indica, o imóvel será entregue em meados de 2012, com atraso de um ano.

Na Justiça, o consumidor teve seu pedido atendido. O juiz determinou o congelamento da aplicação sobre o saldo devedor a partir do prazo de entrega previsto no contrato. Na prática, o homem vai deixar de gastar R$ 15 mil.

Em outro caso, em apelação julgada na Comarca de Cravinhos (SP), o juiz José Gavião de Almeida entendeu ser incabível a cobrança do INCC após a conclusão da fase de construção da obra. A Cooperteto Cooperativa Habitacional de Ribeirão Preto pedia que após a entrega das chaves o consumidor deveria pagar as parcelas em dobro.

O juiz entendeu que "o INCC é incabível após a fase de construção e, no caso dos autos, não deve ser utilizado a partir da entrega das chaves, sob pena de caracterizar onerosidade excessiva à recorrida".

O Tapai Advogados também cuidou de um caso no qual o comprador tinha saldo devedor para pagar à incorporadora PDG, em virtude de um imóvel comprado na Granja Julieta, bairro da zona sul de São Paulo. Ao longo dos nove meses de atraso, além do INCC, as incorporadoras Laguna e Munduruku, do grupo PDG, quiseram cobrar do cliente juros de 1% ao mês mais correção por atraso de três meses na entrega das documentações para financiamento.

A sentença da 4ª Vara Cível do Fórum João Mendes Júnior determinou a restituição e a diferença de correção monetária e juros cobrada de forma indiscriminada no saldo devedor do comprador.

Fonte: Conjur, acessado em  11/02/2012.

** Comentários do Advogado Eduardo Figueredo de Oliveira
A reportagem – apesar de marketing de grandes escritórios – resume os problemas enfrentados por consumidores e as possibilidades diante de tantos abusos.
Não restam dúvidas de que as empresas do setor sabem dos percalços que encontrarão. Sabem que não há trabalhadores em quantidade suficiente, sabem que os processos em prefeituras demoram, sabem que dependendo da região pode haver a intervenção do Ministério Público em questões ambientais (desmatamentos de grandes áreas em região urbana ou solo contaminado em regiões antigamente industriais), sabem também que em alguns casos pode haver escassez de material ou complicações decorrentes do clima, como chuvas que impeçam a aplicação de concreto.
Mesmo assim, as construtoras lançam empreendimentos que, sabem, não entregarão no prazo. E não entregarão mesmo que em quase todos os contratos esteja previsto um prazo adicional de 180 dias. As exceções são os empreendimentos de alto custo. Neste caso, a história muda.
E os danos morais? E os danos matérias, com a permanência em imóvel alugado?
Tudo pode ser pleiteado em juízo.

[1] Índice de reajuste específico para o setor da construção civil. É um medidor da inflação na construção civil. O IPCA e o INPC são índices gerais que refletem a alta de consumo geral. Pode ocorrer uma alta no setor de alimentos, mas também pode haver baixa no setor de serviços e isso explica o equilíbrio / freio destes índices. Já o INCC leva em conta a demanda na construção civil. Há muita procura de material, de força de trabalho na construção civil? O índice aumenta. E aumenta mais do que em outros setores que compõem o IPCA e o INPC.